民主法律時報

家賃債務保証業者による「追い出し条項」は無効 最高裁判決

弁護士 増 田  尚

家賃債務保証業者のフォーシーズ株式会社が、消費者である賃借人や個人の連帯保証人との間で締結する保証委託等の消費者契約の条項に、消費者契約法により無効とされるべきものが使用されているとして、適格消費者団体である特定非営利活動法人消費者支援機構関西(KC’s)が、法12条3項に基づき、その使用の差止等を求めた事件で、最高裁第一小法廷(堺徹裁判長)は、2022年12月12日、フォーシーズに、契約の差止めや契約書ひな形の廃棄を命じる判決を言い渡した。

問題となった契約条項は、①賃料3か月分以上の滞納があったときは、フォーシーズが、無催告にて、原賃貸借契約を解除できるとする13条1項前段、②賃料等の支払を2か月以上怠るなど所定の4要件を満たすときは、フォーシーズが、建物の明渡があったものとみなすことができるとする18条2項2号の2つである。

①13条1項前段の趣旨について、原審大阪高裁判決が、賃料等の支払の遅滞を理由に原契約を解除するに当たり催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存する場合に、無催告で解除権を行使することが許される旨を定めた条項であると解したの対し、最高裁は、文言上はそのような限定を加えておらず、法12条3項に基づく差し止め請求において、信義則、条理等を考慮して規範的な観点から契約の条項の文言を補う限定解釈をした場合には、解釈について疑義の生ずる不明確な条項が有効なものとして引き続き使用され、かえって消費者の利益を損なうおそれがあるとして、このような限定解釈をすることは相当でないと判断した。

その上で、無催告での解除を認める点については、賃借人の生活の基盤を失わせるという重大な事態を招来し得るものであるから、契約関係の解消に先立ち、賃借人に賃料債務等の履行について最終的な考慮の機会を与えるため、催告を行う必要性は大きいのに、13条1項前段に基づき、原契約の当事者でもないフォーシーズがその一存で何らの限定なく原契約につき無催告で解除権を行使することができるとするものであるから、賃借人が重大な不利益を被るおそれがあるとして、法10条に該当すると判断した。

また、②18条2項2号の趣旨について、最高裁は、原契約が終了している場合に限定して適用される条項であることを示す文言はないなどとして、原契約が終了していない場合でも、所定の4要件を満たすものとして、フォーシーズに建物の明渡があったものとみなすことができる旨を定めた条項であると判断した。

その上で、18条2項2号に基づいて建物の明渡があったものとみなされたときには、賃借人は、原契約の当事者でもないフォーシーズの一存で、本件建物に対する使用収益権が一方的に制限されることになる上、建物の明渡義務を負っていないにもかかわらず、賃貸人が賃借人に対して建物の明渡請求権を有し、法定の手続によることなく明渡が実現されたのと同様の状態に置かれるのであって、著しく不当というべきであるなどとして、法10条に該当すると判断した。

筆者は、2000年から2002年にかけて民法協の事務局として、消費者問題や住宅問題を担当し、大借連や大阪消団連などと共同する機会が多くあり、その縁で、敷金問題研究会(現賃貸住宅トラブル阪神ネットワーク)に加わり、また、KC’sからの依頼を受けて賃貸住宅関連契約の不当条項の使用差止め訴訟を提起することなった。KC’sが提起した事案では、賃借人に成年後見等の申立てがあった場合に賃貸借契約が解除されるとの条項が法10条により無効であるとした司法判断を得て、法8条の3の改正につながった。

最高裁の判断は、消費者団体訴訟の制度趣旨に則したものであって、きわめて妥当であり、フォーシーズのみならず、他の家賃債務保証業者においても、保証委託契約の不当な条項の改善を迫るものといえる。また、家賃債務保証業者登録制度が創設されて5年が経過し、改正住宅セーフティネット法附則3条に基づき、家賃債務保証業のあり方の検討が始まろうとしている中で、家賃債務保証委託契約の適正化を通じ、賃借人の居住権と適正手続の保障を強化する法制度の改正につながることが期待される。

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